7. November 2018

LESER FRAGEN – EXPERTEN ANTWORTEN

Verhindert die Heizung eine Teilung?

von Redaktion

Erwin S.: „Ein Verwandter erwarb vor 20 Jahren ein größeres Haus. Nachdem ein Kind tödlich verunglückte, bleiben mehrere Räume unbewohnt. Dann erklärte sich eine Tochter bereit, bei entsprechender Teilung der Immobilie in zwei Wohnungen, in das Haus einzuziehen. Die Teilung sollte mit einer Schenkung verbunden werden. Von einem Notar erhielt ich die Auskunft, eine Teilung könnte nicht durchgeführt werden, da für das gesamte Haus nur eine gemeinsame Heizungsanlage besteht und diese nur über den Flur der anderen Wohnung betreten werden kann. Ich vertrete allerdings die Auffassung, der Heizungskeller zählt nicht als Wohnraum, sondern ist dem Sondereigentum zuzuordnen und deshalb für eine Teilung nicht hinderlich. Eine gemeinsame Nutzung mit einem gemeinsamen Zugang über den Eingangsflur ist entsprechend einer notariellen Beurkundung möglich. Wie sehen Sie das?“

Ob der Heizungskeller dem Sondereigentum oder aber dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist, ist leider nicht ganz so einfach zu beantworten. Die Heizungsanlage selbst gehört auf jeden Fall zum Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG, da sie von allen Miteigentümern verwendet wird. Grundsätzlich ist dann auch der Raum, in dem sich die Heizungsanlage befindet, Gemeinschaftseigentum. Ausnahmen hiervon sind in den Fällen anerkannt, in denen der Raum nicht ausschließlich als Heizungsraum genutzt wird.

Dies ist wiederum dem Aufteilungsplan zu entnehmen. Sofern die dort genannte Nutzung nicht verbindlich vereinbart wurde, sondern lediglich eine Art Nutzungsvorschlag darstellt, beurteilt die Rechtsprechung die Nutzung danach, ob der Raum nach seiner Art, Lage, Beschaffenheit und insbesondere seiner Größe nach objektiv geeignet ist, neben der Unterbringung noch andere, zumindest gleichwertige Nutzungszwecke zu erfüllen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Heizungsraum noch ausreichend Platz bietet, um als Abstellkammer benutzt zu werden. Sie sollten daher zunächst prüfen, ob der Aufteilungsplan den Heizungsraum ausschließlich als solchen bezeichnet.

Das eigentliche Problem liegt allerdings an anderer Stelle. Denn bereits der Zugang zu dem Heizungsraum darf nicht im Sondereigentum eines Miteigentümers stehen. Die Rechtsprechung geht nämlich davon aus, dass eine Heizungsanlage einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand erfordert. Daher muss auch eine ständige Zugangsmöglichkeit für alle Eigentümer gegeben sein. Dies gilt unabhängig davon, ob der Raum an sich, wie oben dargestellt, Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist. Damit soll der Gefahr entgegengewirkt werden, dass der Sondereigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft den gemeinschaftlichen Gebrauch verhindert. Gelöst werden kann dieses Problem nicht durch die Vereinbarung von Betretungsrechten oder die Bestellung einer Grunddienstbarkeit. Zwar hat der BGH in einem Einzelfall angedeutet, dass die Möglichkeit besteht, ein Sondernutzungsrecht an dem gemeinsamen Zugang einzuräumen. Zu dieser Gestaltungsmöglichkeit sollten Sie allerdings eine entsprechende detaillierte Rechtsberatung in Anspruch nehmen.

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