Die Steuersätze und -freibeträge sind bei Schenkungen von Eltern an die Kinder und Erbschaften die gleichen: Ihnen steht als Tochter ein Freibetrag von 400 000 Euro zu. Ist das geschenkte oder vererbte Haus mehr wert, ist der Mehrerwerb bis 75 000 Euro mit sieben Prozent, bis 300 000 mit elf Prozent und bis 600 000 Euro mit 15 Prozent zu versteuern. Der Freibetrag von 400 000 Euro kann aber alle zehn Jahre neu in Anspruch genommen werden. Das kann bei entsprechendem Vermögen des Schenkers/Erblassers für eine Schenkung sprechen. Stirbt er erst mehr als zehn Jahre nach der Schenkung, kann der Freibetrag sowohl für die Schenkung als auch die Erbschaft ausgenutzt werden.
Wenn sich ein Schenker ein Nießbrauchsrecht (Recht, die Wohnung selbst zu nutzen oder die Mieterträge zu erhalten) bei der Schenkung vorbehält, mindert dies den Wert der Schenkung. Die Immobilie wird für die Berechnung der Schenkungsteuer also mit einem niedrigeren Wert angesetzt.
Möglicherweise wäre eine solche Gestaltung für Sie und Ihre Mutter interessant. Nach § 528 BGB kann ein Schenker von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes fordern, wenn er nicht mehr in der Lage ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bezahlen. Das Sozialamt, das zunächst die Pflegekosten Ihrer Mutter übernehmen würde, falls ihre Einkünfte und Vermögen dafür nicht mehr reichen, kann diesen Rückforderungsanspruch auf sich überleiten. Dies gilt für Schenkungen der letzten zehn Jahre. Sie könnten den Rückforderungsanspruch aber gegebenenfalls durch die Zahlung der Heimkosten abwenden.