Ist eine Wohnung gefunden und sind sich Mieter und Vermieter im Großen und Ganzen über den Mietvertrag einig, so gibt es noch eine Hürde: Die Höhe der Mietkaution. Doch auch später noch kann die Zahlung für Diskussion sorgen – zum Beispiel dann, wenn sie vom Vermieter verrechnet oder gar komplett einbehalten werden soll oder aber der Mieter sie mit den letzten Mietzahlungen verrechnen will.
So viel darf der Vermieter verlangen
Ein Vermieter darf bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution verlangen, wobei die Höhe der Sicherheit ausgehandelt werden kann. Es gibt aber eine Obergrenze: Mehr als drei Monatsmieten – ohne Nebenkosten – darf der Vermieter nicht fordern. Diese dürfen in drei monatlichen Raten gezahlt werden, startend mit dem ersten Monat.
Welche Anlagen möglich sind
Der Vermieter muss die Kaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto anlegen. Andere Formen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Denkbar ist zum Beispiel eine Bankbürgschaft oder ein gemeinsames Sparbuch. Sogar Festgeldanlagen sind denkbar.
Rückzahlung mit Zins und Zinseszins
Am Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter, wenn er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat, den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen und Zinseszinsen zurückzahlen. Umgekehrt kann der Mieter, bei dem der Vermieter zum Beispiel mit drei Monatsmieten in der Kreide steht, gegen Schluss des Mietverhältnisses nicht einfach mit den restlichen Mietzahlungen aussetzen, wenn der Vermieter dem nicht zustimmt. Er würde sich damit nämlich gegebenenfalls der Möglichkeit berauben, Schadenersatzansprüche auf einfache Art auszugleichen, wenn zum Beispiel Schönheitsreparaturen nicht beziehungsweise nicht „fachgerecht“ ausgeführt worden sein sollten.
So urteilte der Bundesgerichtshof
So weit ganz grob die Theorie – die Praxis sieht oft anders aus. Hier drei Beispiele aus der aktuellen Rechtsprechung des höchsten deutschen Zivilgerichts, dem Bundesgerichtshof (BGH):
. Treuhand-Charakter
Der hat deutlich gemacht, dass eine Vereinbarung in einem Mietvertrag rechtswidrig ist, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit gibt, sich „wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des laufenden Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen“ zu können. Die zu Beginn der Mietzeit gezahlte Sicherheitsleistung habe einen „Treuhandcharakter“; der Vermieter muss das Geld sicher und getrennt von seinem Vermögen anlegen. In dem konkreten Fall ging eine Mieterin erfolgreich gegen ihren Vermieter vor, nachdem der einen „Rückstand“ aus einer von der Bewohnerin wegen Mängeln vorgenommenen Mietminderung mit der Kaution ausglich, indem er sich das Geld komplett – 1400 Euro – selbst auszahlte. Eine solche Regelung benachteiligt die Mieter unangemessen und ist deswegen auch dann unwirksam, wenn sie als Zusatzvereinbarung mietvertraglich unterschrieben worden ist (AZ: VIII ZR 234/13).
. Rückstände
Ebenfalls haben die Karlsruher Richter entschieden, dass Rückstände aus Betriebskosten aus vergangenen Zeiten nicht mit der Kaution vermengt werden dürfen. In dem konkreten Fall hatte ein Mieter im Laufe der Jahre dadurch Rückstände auflaufen lassen, dass er die geforderten Betriebskosten nicht voll beglichen hat. Der Vermieter verrechnete den Rückstand mit der Mietkaution, als der Mieter ausgezogen war. So versuchte der Vermieter die teilweise eingetretene Verjährung doch noch vollends auszugleichen. Das durfte er aber nicht. Der BGH erkannte statt der einbehaltenen 959 Euro nur einen noch nicht verjährten Betrag in Höhe von 128 Euro als verrechenbare Erstattungsforderung an (BGH, VIII ZR 268/14).
. Gesondertes Vermögen
Zur Aufbewahrung der Kaution hat der BGH entschieden: Vermietern ist es nicht erlaubt, die Kautionen der Mieter auf einem normalen Sparbuch anzulegen, weil es dort nicht vor dem Zugriff etwaiger Gläubiger der Vermieter geschützt ist, etwa im Falle einer Insolvenz. Es muss sich um ein „getrennt vom Vermögen des Vermieters“ eingerichtetes Mietkautionskonto handeln, „das nach außen als treuhänderisch verwaltetes Vermögen zu erkennen ist“. Das Mietverhältnis endet auch nur dann, wenn der Vermieter seine Pflicht, die Mietkaution – fehlende Mängel vorausgesetzt – an seinen vormaligen Mieter zurückzuzahlen, erfüllt hat (BGH, VIII ZR 324/14).