Damit es besser verständlich wird, sehen wir uns die einzelnen Vorgänge getrennt an. Grundsätzlich betreffen die Vorgänge den Tausch der Wohnung im Sinne der Einkommensteuer und der Erbschaftsteuer sowie die Vermietung.
Wird ein Grundstück getauscht, dann liegt bei einem Kauf und Verkauf innerhalb von zehn Jahren ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Die Wertsteigerungen sind der Besteuerung zu unterwerfen. Verkäufe nach über zehn Jahren sind steuerfrei. Wird ein Grundstück gegen ein anderes getauscht, liegen genau genommen zwei Verkäufe vor. Beide Grundstücke sind zu bewerten. Die Höhe des Veräußerungspreises hängt vom erhaltenen Grundstück ab. Da in den seltensten Fällen die Grundstücke wertgleich sind, wird zusätzlich noch eine Schenkung vorliegen. Der Freibetrag bei Schenkungen an die eigenen Kinder beträgt pro Elternteil 400 000 Euro. Gehört Ihnen das Grundstück zusammen, kann der Wert des hingegebenen Grundstücks rein theoretisch insgesamt um über 800 000 Euro höher sein als der Wert der neuen Immobilie.
Die Einkünfte der nachfolgenden Vermietung unterliegen der Einkommensteuerpflicht. Da der Wert der Immobilie in den meisten Ballungsräumen den Mieten davongelaufen ist, sind die aktuell erzielbaren Renditen relativ gering. Da das Gebäude (nicht der Grund!) mit zwei Prozent (ab Baujahr 1925) abgeschrieben wird und die Finanzierungszinsen als Werbungskosten die Einkünfte mindern, erzielt man sehr schnell einen Verlust. Die Kosten werden übrigens auch dann noch voll anerkannt, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Darunter werden die Kosten gekürzt.
Die von Ihnen vorgeschlagene Handhabe wäre also ein ziemlich lukratives Geschäft. Deswegen erkennt die Finanzverwaltung Verluste aus der sogenannten Über-Kreuz-Vermietung nicht an. Bestärkt wird sie durch ein Urteil des Finanzgerichts Münster (Aktenzeichen: 10 K 5155/05 E) aus dem Jahr 2010. Eine unentgeltliche Überlassung an den Sohn oder erhebliche außersteuerliche Gründe, wie zum Beispiel ein Wohnungswechsel in eine barrierefreie Wohnung, können unter Umständen aber wieder begünstigt sein. Hier müssen Sie sich individuell steuerlich beraten lassen.
Auf langfristige Sicht kann man auch überlegen, vor dem Tod bereits Vermögen auf die Kinder zu übertragen (insbesondere die werthaltige Immobilie). So können Sie sichergehen, nicht im Todesfall auch noch mit Erbschaftsteuer belastet zu sein. Werden die Verträge ordentlich gestaltet, kann der Sohn dann im Anschluss trotzdem verbilligt an Sie vermieten. Daneben wird sichergestellt, dass der Sohn Ihnen nicht im Streit die Miete erhöht oder gar den Mietvertrag kündigt. Auch der Darlehenszinssatz sinkt, dank mehr Sicherheiten. Fairerweise muss man anmerken, dass im Todesfall das Familienheim erbschaftsteuerlich begünstigt ist, wenn der Sohn mindestens für zehn Jahre einzieht.