Für die aktuelle Ausgabe ihrer Zeitschrift „Finanztest“ hat die Stiftung Warentest Kreditkonditionen für fünf Modellfälle bei mehr als 100 Banken, Vermittlern, Bausparkassen und Versicherern abgefragt. Tipp der Finanztest-Experten in der April-Ausgabe: Lange Zinsbindungsfristen sind oft sinnvoll. Kredite mit 20 Jahren Zinsbindung boten die Anbieter im Test im Schnitt für etwa zwei Prozent an. Die Topkonditionen mit 1,93 Prozent Zins für 25 Jahre hatte die HypoVereinsbank, deren Kredite Kunden auch über den Kreditvermittler Dr. Klein bekommen. Günstige Zinsen bieten auch Bausparkombikredite. Für zehn Jahre Zinsbindung verlangte die Spitzenreiterin Axa weniger als ein Prozent. Die günstigen Axa-Darlehen lassen sich über Vermittler und Banken abschließen.
Nebenkosten einkalkulieren
Eigenes Erspartes und Mittel von Eltern und Verwandten sollten mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises und zusätzlich die Nebenkosten abdecken. Nur bei dauerhaft sehr hohem Einkommen kann ein Kauf ohne Eigenkapital ausnahmsweise akzeptabel sein. Selbstständige sollten solide Einkünfte über mehrere Jahre erzielt haben, um Baufinanzierer von der eigenen Zahlungskraft zu überzeugen.
Maximale Kreditrate berechnen
Von der bisherigen Miete und Sparleistung hängt ab, wie hoch die Kreditrate sein kann. Die bisherige Miete samt Nebenkosten, zum Beispiel 950 Euro im Monat, fällt nach dem Kauf der Immobilie weg. Dafür tragen Käufer alle Kosten für das Eigenheim. 3,50 Euro pro Quadratmeter und Monat sind für Instandhaltung und Nebenkosten ein guter Anhaltspunkt, also 350 Euro bei 100 Quadratmetern. Wie viel zum Sparen übrig bleibt, lässt sich anhand der Kontoauszüge mehrerer Monate ermitteln, im Beispiel werden 400 Euro angenommen. Addiert man die Miet-Ersparnis von 950 Euro zu der bisherigen Ersparnis von 400 Euro und zieht davon die Nebenkosten für das Eigenheim in Höhe von 350 Euro wieder ab, ergibt sich eine mögliche monatliche Kreditrate in Höhe von 1000 Euro.
Maximale Kreditsumme
Das Zwölffache der Monatsrate von 1000 Euro ergibt die Jahresleistung, im Beispiel 12 000 Euro. Dieser Betrag wird durch die Summe aus Zinssatz und Tilgungssatz (siehe Tabelle) geteilt und mit 100 multipliziert. Daraus ergibt sich die maximal tragbare Kreditsumme: 12 000 Euro geteilt durch 5 (2 Prozent Zins plus 3 Prozent Tilgung) mal 100. Die maximale Kreditsumme liegt bei 240 000 Euro.
Maximalen Kaufpreis ausloten
Neben dem Kredit zählt das sofort verfügbare Eigenkapital zum Gesamtbudget für den Kauf. Alle Guthaben, etwa von Tagesgeldkonten, Girokonten, Sparverträgen und Wertpapierdepots sollten aufgelistet werden mit dem Vermerk, ob das Geld sofort oder später für Sondertilgungen verfügbar ist oder nicht. Eine Reserve von zum Beispiel 10 Prozent und die Kosten für Umzug und etwaige Renovierungsarbeiten sollten abgezogen werden: Das Budget muss die Gesamtkosten abdecken, also 100 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten. Dazu zählen Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und eventuell eine Maklerprovision. Je nach Bundesland können sie gut 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. In Nordrhein-Westfalen sind es zum Beispiel bis zu 12,07 Prozent.
Mehrere Baufinanzierer
Neben Banken kommen Kreditvermittler infrage. Sie haben einen guten Überblick über den Markt. Auch einige Banken vergeben keine eigenen Kredite mehr, sondern vermitteln sie. Es empfiehlt sich, schon zum ersten Beratungstermin aussagekräftige Unterlagen mitzunehmen. Dazu zählen Aufstellungen der Einkünfte, Ausgaben, Vermögenswerte und Schulden sowie gegebenenfalls detaillierte Informationen zur Immobilie wie Beschreibung (Exposé), Fotos und Grundriss. „Finanztest“ rät, alles zu notieren, was sich auf die finanzielle Lage auswirkt, wie zum Beispiel Pläne, eine Elternzeit zu nehmen. Viele Banken bieten flexible Optionen, zum Beispiel das Recht, den Tilgungssatz zu wechseln, oder akzeptieren Sondertilgungen. Oft gewähren sie solche Rechte ohne Zinsaufschlag.
Angebote einholen
Die konkreten Kreditangebote sollten in einem engen Zeitraum eingeholt werden, am besten innerhalb einer Woche. Die Berater sollten einen Finanzierungsplan mit dem Aufbau der Finanzierung, der Monatsbelastung der Entwicklung der Restschuld erstellen. Berater müssen das Europäische Standardisierte Merkblatt (Esis) mit Eckdaten des Angebots aushändigen, bevor Kunden einen Kreditvertrag unterschreiben. Fehlen wichtige Informationen wie der geplante Tilgungsverlauf, die Restschuld bei Ende der Zinsbindung, die monatliche Gesamtbelastung bei einer Kombination mehrerer Kredite oder der Gesamteffektivzins? Dann bleibt nur die Bitte, das Angebot zu ergänzen.
Reserven und Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital Käufer mitbringen, desto bessere Zinsangebote machen Baufinanzierer. Daher lohnt sich die Frage, wie viel eigene Mittel ein Kunde noch aufbringen müsste, um einen günstigeren Zinssatz zu erhalten. Falls wenige Tausend Euro reichen, zum Beispiel 5000 Euro, macht sich der Aufwand bezahlt, den Betrag noch aufzutreiben, etwa bei Verwandten.
Beratung und Angebotsvergleich
Kreditangebote lassen sich anhand des Effektivzinses vergleichen – allerdings nur bei identischer Zinsbindungsfrist. Kleine Zinsunterschiede summieren sich leicht zu mehreren tausend Euro Kreditkosten. Je länger die Zinsbindungsfrist ist, desto stärker ist der Effekt. Eine Alternative sind oft Bauspar-Kombikredite über 18 bis 28 Jahre. Die Bausparkasse gewährt dabei ein Darlehen, für das der Kunde nur Zinsen, aber keine Tilgung zahlt. Gleichzeitig spart er Guthaben auf einem Bausparvertrag an. Sobald dieser zugeteilt wird, löst er damit das Vorabdarlehen ab. Vorteil: Damit lassen sich Zulagen und Steuervorteile aus der staatlichen Riester-Förderung für die Finanzierung nutzen.
Kreditzusage abwarten
Ist der Wunschfinanzierer ausgewählt, braucht er nun so schnell wie möglich alle noch fehlenden Unterlagen. Erst wenn der Anbieter eine verbindliche Finanzierungszusage abgegeben hat, sollten die Darlehensnehmer den Bau- oder Kaufvertrag beim Notar unterschreiben. mm